首页﹤博猫游戏主管微信:qq8050518﹥首页
2019-10-12 16:55

  首页﹤博猫游戏主管微信:qq8050518﹥首页恒胜游戏主管微信:qq805051810月5日,克而瑞发布的一份研究报告,将房企的困境再次摆在台面上。在融资方面,房企融资成本继续攀升。数据显示,房企前9月新增债券类融资成本7.03%,同比增长17.75%。其中,境外债券融资成本达8.08%,同比增长27.65%。单月来看,9月单月融资成本6.47%,环比上升0.76个百分点。

  融资收紧之下,房企到位资金增速持续减少,制约新开工面积累计同比增速降至8.9%的年内低点。此外,2019年1-8月土地购置面积继续下滑,同比下降25.6%,这一数值已从年初的负值延续至今。

  面对资金、土地、市场叠加的压力,房地产行业已经失了“天时、地利、人和”的先机。在这场马拉松的赛道上,房企间的差距已经加速拉开,并且形成了一个被割裂的分化格局。

  其中,最为明显的便是融资渠道减少的境遇下,房企能否拿到融资额度的分化。早在年初,已有合景泰富、花样年、俊发集团、雅居乐等多家房企的融资计划被先后叫停。在融资渠道持续收紧的态势下,开发商更是陷入了“有地卖地,无地破产”的尴尬之中。

  “房企能否融到资的根源在于企业的资产质量。房企资产质量好就能融到资,而且融资成本低。现在,那些资产质量差的房企很危险,可能会负资产。”在资深地产专家薛建雄如此表示。

  数据证明,在融资渠道下行的压力下,龙头房企受到的伤害更小。据克而瑞数据显示,今年前3个季度,房企累计境内债权融资较去年同期减少了3143亿元。然而,TOP10房企前9个月融资却同比增加22.15%,成为增幅最大、平均融资额最多的一个梯队。此外,在9月份单月1124.48亿元的融资总额中,仅金科一家便发行了127.65亿元,占比达到11.35%。

  若就融到的资金来看,成本分化的趋势同样愈演愈烈。9月9日,龙湖宣布成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价,票息为3.95%,创近两年民企10年期美元债票息新低。同样在9月份,碧桂园发行了78.3亿港元的可换股债券,利率均在4.5%。

  与之相对的是,泰禾在7月份发行的4亿美元债券,年息高达15%;9月份先后发行的2笔美元债券,利率则为11.25%。而当代置业则发行了两笔票面利率为15.5%的境外票据融资,以及一笔利率达12.85%的美元债。

  在同策研究院公布的前8个月,40家典型房企的133笔融资中,有14笔融资利率高于10%,19笔融资利率在8%~10%,最低融资成本为0.1%。融资成本低于5%的企业主要以国企、央企、大型房企为主。

  克而瑞发布的报告指出,从单个企业的融资成本来看,有55%的房企的发债成本较2018年全年下降,45%的房企融资成本较2018年全年上升,融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大,这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

  克而瑞认为,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难、融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。在融资环境多方位堵截的情况下,房企整体融资压力和成本还会持续加大。

  如今,资金收紧带来的连锁效应已经反应到土地市场,土地购置已呈现后继乏力之势。

  “现在资金面对企业有很强的管控,如果说资金不到位的话,企业是不敢去盲目拿地的,不光是不拿地了,项目新开工的节奏都会放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,融资收紧对房企影响很大。“从预期上来讲,土地市场也会降温的。”

  实际上,土地流拍和底价成交的现象已经逐渐显现。9月18日,苏州楼市二次新政后首场土拍市场,出现了今年以来的首宗流拍地块。另外,在此次苏州集中出让的8宗地块中,就有4宗地块以底价成交。

  此外,仅9月12日一天便先后出现了,惠州的一宗商住用地因无人应价而流拍;天津出让的4宗地块中,2宗底价成交、1宗流拍;深圳的一宗地块底价被竞得;北京孙河区域最后一宗地块溢价率仅有1.5%的冷清景象。

  克而瑞数据显示,自7月份土地流拍幅数就开始上升,8月份则高达127幅。截至9月22日,9月份土地流拍幅数已有79幅。土地流拍加剧的一方面原因则是由于自二季度末开始,发改委、银保监会一直在紧控房企融资,企业资金压力较大,拿地态度越发谨慎。

  克而瑞指出,2019年第三季度,土地市场形势较二季度更加严峻,融资环境越发收紧,企业拿地态度转向审慎,市场整体环比量价齐跌。其中,二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%。

  价格方面,第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落,7月份土地成交均价为2686元/平方米,截至9月22日,9月地价为2482元/平方米。第三季度的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。

  同策研究院首席分析师张宏伟指出,“房企三季度压力比较大,一些中小企业现在拿地已经比较谨慎了。可能资金比较宽裕的一些龙头房企,现在还是按照原战略布局。”

  不过,克而瑞预计四季度地市延续低热度运行,2019年成交规模预计小幅回落10%。

  在房地产行业,“资金+土地”是一个房地产企业得以发展的两宝。在融资分化、土地降温的影响之下,房企的业绩也正在加速拉开距离。

  这样的差距或可从房企全力冲刺业绩的“金九”行情中窥得一二。10月3日,恒大披露的9月份合约销售数据显示,公司以831.1亿元刷新了单月合约销售金额的历史记录。时隔4天,恒大在“十一”黄金周排行榜中以510亿元的销售金额冲顶榜首。

  在陆续公布的9月销售数据中,碧桂园实现权益销售金额515.8亿元 同比增40.39%;世茂房地产则同比增长57%至320.9亿元,首入单月300亿元的销售大关,刷新历史记录。

  相比龙头房企的热闹,更多中小房企感受到的是“寒冬”。据wind数据显示,在13家A股上市房企发布的前三季度业绩预告中,仅3家预喜,多数报告期内出现亏损或业绩下滑。此外,仅9月份,凤凰股份、格力地产便先后收到了问询函,要求说明房地产业务去化慢原因。

  若就目标完成情况而言,克而瑞公布的数据显示,截至9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上,另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。

  亿翰智库指出,如今TOP100行业集中度高达74%,TOP50集中度达61%,TOP30集中度达50%,TOP10集中度为29%。对此,亿翰智库首席分析师张化东认为,尽管里面有权益口径的问题,但是现在集中度的程度还是明确体现了行业发展的趋势:整个行业的资源向头部企业集中,包括土地、人才、融资,所以对于中小企业生存压力还是比较大。

  对此,空白研究院院长杨现领认为,Top10、Top50、Top100的市场占有率正在上升,说明行业还在快速集中过程中。从大的格局来看,强者恒强的趋势非常明显。

  张宏伟则指出,“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”的趋势在未来房地产市场还会持续。但是未来三到五年可能还会增加一个特征,叫“大鱼吃大鱼”。“也就是除了龙头房企通过自身发展变强以外,可能在排名前10或者前20的房企之间,出现强强联合,或者是并购。”

  “不过,中小房企也不是没有机会”,张宏伟认为中小房企可以从两个方面发力:第一,做好区域性的市场,在区域市场能够有自己的一席之地。第二,深耕细分市场领域,比如养老地产领域、儿童主题地产领域、教育地产领域,或者是相关的产业细分市场领域。“做好深耕工作,反而有可能会做的小而美。”

  对于大自然的规律,达尔文早在进化论中表明:优胜劣汰、适者生存。这同样适用于地产圈:若想不被吃掉,必须快人一步。

  10月11日,辽宁省沈阳市挂牌出让4宗地块,万达共斥资17.69亿元摘得其中3宗。

  泰禾·北京公馆此次的全面焕新,真正做到了重新构建契合全球高净值人群生活服务体系。

  年三季度,信托业转型苗头凸显,在监管政策规范引导下,通道业务放缓、房地产业务收缩,同时支持实体经济力度持续加大。

  “你觉得现在该买房吗?首付款是家里人拼死拼活凑的,要是跌了该怎么交代?但是现在不买我怕以后又买不起了。”

  成寿寺、高立庄等最早一批开建的集体土地租赁房启动预租,预计明年将正式入住。